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高价地一定就意味着房价更高?

时间:2019-10-18 08:50 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

    广州土地出让金额在2017年突破了千亿大关,2018年达到1333.4亿元。在整体土地拍卖市场走向竞配建、竞自持阶段的同时,高价地的去向愈加引发业内关注。

    以“中心区3.5万元/平方米以上,外围区2万元/平方米以上”扣除竞配建部分的实际楼面价为“高价地”标准,近三年广州共计拍出17宗符合标准的高价地。盘点追踪可以发现,现阶段已有10宗地成功转化成项目入市,占比59%;广州高价地平均售价比拿地价格高87%,与传统测算盈利会“高100%-120%”存在一定距离。部分位置偏远、区位条件一般的高价地,售价与成交楼面价对比增幅不足70%。也就是说,高价地项目整体入市不仅步伐较慢,实际项目售价与拿地的实际楼面价相比,增幅并不如预期高。

    广州中原研究发展部统计发现,近三年广州拍出的高价地主要集中在荔湾广钢、海珠西部(石岗路、燕岗)、白云新城以及新市一带以及番禺南村万博。已入市的高价地板块集中于白云新城、新市以及番禺南村万博。

    南方日报记者 许蕾 实习生 卢琳绵

    低密度别墅项目售价涨幅较大

    白云、番禺高价地普遍集中在楼面价3万-4万元/平方米的区间,随着近年区域发展,整体价位已到位,如:番禺华南、南村优质二手单位单价已达4.5万元/平方米,加上万博CBD投入使用、长隆旅游产业扩张等利好带动,新房售价5万-6万元/平方米。

    目前,广州高价地平均售价比拿地价格高87%,与传统测算盈利方式中会“高100%-120%”的预测存在一定距离。部分位置偏远、区位条件一般的高价地,售价与成交楼面价对比增幅不足70%。部分售价与楼面价对比增幅较大的地块,往往事出有因。例如,番禺区地块的南村镇南草堂村地块、官堂村地块一、地块二均远高于平均,这与近三年来,番禺特别是华南板块宅地供应情况并没有太多相关性。这些地块面积虽小,但符合被建成别墅或低层洋房的条件。番禺区南村镇南草堂村地块平均售价比拿地价格高160%,这宗地块于2016年11月25日由中国五矿集团以总价32944万元、竞配建面积6750平方米拍下。该地块属于华南新城板块,为居住用地,土地面积30662平方米,可用建设用地面积17306平方米,容积率1.01,是市场少有的低密度地块。伴随其临近地铁7号线与万博商圈的成熟,促成该地块相对适合打造高端低密度别墅项目。

    同时,官堂村地块的交通、区位优势日趋明显,位于万博商圈中心区域,北临番禺区主干道兴南大道,南侧即是已经开业的番禺万达广场。这些因素也直接影响到周边在售项目的价格。

    部分地块售价涨幅远低于平均

    白云区虽然高价地项目集中,但是部分地块售价相对无涨幅,例如:白云区石井镇石潭路444号地块的单价溢价率为37.3%。此外,番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块仅为17.7%。

    以白云区黄石西路鱼苗场地块为例,该地块位于白云区京广铁路以东,黄石西路以北,处于白云新城5公里辐射圈内。距离地块最近的公交站是小坪桥口站。3公里范围内无地铁站,最近的为萧岗地铁站,乘坐公交约30分钟。而规划中的8号线北延段距离项目也有2公里,交通通达性较弱,周边只能依赖公交和私家车出行。黄石西路、机场路多货车、大客车往来,不利于白领上下班通勤;并且地块附近一带沿街分布着五金建材等店铺,生活配套不够完善,周边优质教育资源也较为匮乏。因此,该地块的单价溢价率仅为42.4%。

    长岭居板块成交热度颇高

    记者在对比17宗地块拿地价、楼盘价后发现,长岭居CPPQ-A2-1地块以240.9%的单位溢价率居高。该地块由于附近学校资源较多,包括长平小学分校(长岭居小学)、岭头幼儿园以及南方中英文学校,作为目前黄埔区主要的一手“供货大户”,近两年的成交热度一直居高不下。

    加上该地块容积率极低,仅1.0-1.5,且周边山景资源丰富,环境优美,靠近泰康之家粤园以及干部疗养院,适合打造高端住宅。另外,交通方面,该地块周边公交站点较多,公共交通出行、自驾出行均较方便,距离地铁21号线长平站仅3公里。

    ■记者观察

    高价地项目为何入市速度偏慢?

    高价地项目整体入市速度偏慢,目前仍有超四成高价地项目尚未入市。根据对2016-2018年出让的17宗高价地,10宗地转化项目入市,占总量59%;未入市项目7个,占41%。

    据了解,未入市高价地多集中在荔湾、海珠两区。主要原因为两区2016-2017年期间出让多宗楼面价达4万元/平方米以上的高价地,估算盈利售价在7万元/平方米以上,与现时周边5万-5.5万元/平方米的售价相比,价格尚未到位,因此需要放缓开盘节奏,待价格到位后再入市。

    广州中原研究发展部表示,由于当前广州整体楼市处于“买方市场”,高价地入市对周边项目“提价”刺激相对有限,绝大部分周边项目只能以高价地项目促进自身成交,不敢随高价地入市而提价。如“十一”期间调研广钢板块,葛洲坝紫郡府销售人员称待年底保利推出“标杆地”项目后,会考虑推出售价较高的单位,但不会因为保利高价项目入市而借机涨价。

    纵观2016-2018年高价地出让,除高溢价外,普遍存在大面积配建、部分自持等成本;从区位条件来看,部分高价地周边配套、环境、规划发展并不理想,高端购房者对其关注度一般。

    从目前市场运行环境来看,大部分高价地未能以理想盈利售价出售,要获得成交,必须采取小幅价格让利,从今年1-9月成交情况来看,这些项目的整体成交表现一般,加上购房者对中心区二手优质单位的关注,部分位置偏远、缺乏区域规划利好的高价地前景仍存在不明朗因素。

    业内认为,目前房地产行业融资呈现收紧态势,房企融资压力大;市场方面,预计广州楼价将长期保持平稳态势,假如房企依然抱着“一掷千金”夺地的心态,将影响其资金运转速度、加大资金压力。


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/quanguo/2019/1018/119028.html
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