设为首页网站地图RSS订阅
用户名: 密码: 注册 忘记密码?
ad1(960*60)

郑州房产信息网郑州房产信息网

     均价 :    楼盘名:   
AD2
主页 > 资讯 > 全国新闻 >

政府如何牵手社会资本助力旧改攻坚克难?

时间:2019-09-20 08:33 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

    许多广东人的乡愁,或许就是在村口的池塘边,“遇见”一汪春水绿,倒映出宗祠凝重的身影。

    还是那池水,还是那座祠堂,经历十年旧改的文冲如今却换了新颜:文脉绿轴串起古建筑群,全新的居住组团绕水而成……在曾经以大拆大建的“泛房地产化”思路快速推进的旧改大潮中,如何在完好保留古村落的同时,又能将宝贵的历史文化遗产变现成符合现代人居住需求的品质社区,一度困扰着广东乃至全国的城中村。

    广东是全国最早对“三旧”改造进行深入探索并取得突出成绩的省区。主管这项工作的广东省自然资源厅相关负责人此前告诉南方日报记者,广东实践和应用过的旧改模式其实有很多。当前,广东的旧改项目已进入真正的攻坚克难阶段,如何处理好政府和市场的关系,将直接影响到下一步旧改工作能否取得新突破。

    样本观察

    800年古村考验广州城市更新

    文冲村座落于广州黄埔中心城区,原来是一个非常典型的“城中村”:脏、乱、差,“握手楼”“贴面楼”比比皆是。这里还是地铁5号线首期的始发站所在地,落后的村容村貌与其所处区域发展定位和需求格格不入、反差巨大,也成为阻碍城区发展的顽疾。

    2009年,文冲村改造方案的获批,正式拉开了这座城中村此后10年旧改的序幕。

    按照黄埔区“一轴一心两片三组团”的规划目标,文涌水道及两侧20米城市绿带形成文脉绿轴,轴线两侧设置公共服务设施,延续文冲古老的建筑布局形制。

    转眼间,十年过去了。映入记者眼帘的文冲全面刷新了自己的颜值:回迁房屋全部为电梯高层洋房,建筑密度约为17%,社区配套公共服务设施建筑面积近6万平方米,中学、小学、幼儿园、居民健身场地、肉菜市场等设施一应俱全,社区居住条件得到极大改善;而村集体物业面积也从12万平方米增至17万平方米,构建起多元化的综合商业体,由此给村集体带来的收入也大幅提升。参与文冲旧改项目的广州万科,还对该村35处的文物项目给予了“特别照顾”。文冲碉楼、陆氏大宗祠及周边历史建筑均原地保护修缮。

    见微知著,文冲“绣花式”旧村改造的背后,其实是社会资本有序介入广州城市更新项目的生动体现。在政府主导的前提下,文冲集体经济组织自主改造,成立全资子公司为改造主体;资金来源方面,政府不投入,改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。在改造模式上还将旧城更新安置与城中村改造融资密切结合,既解决了旧城改造安置用地难问题,又为整个城中村改造提供了资金支持。

    模式选择

    核心是处理政府与市场的关系

    文冲村正在实践的,其实是广东近年深入探索的一类典型旧改模式。

    记者了解到,广东“三旧”改造项目常涉及的模式有“政府主导”模式、“政府和市场合作改造”模式、“市场主导”模式三大类。而为了探索形成这三种不同的改造模式,国内其实已摸索了近三十年。

    广东省“三旧”改造协会副会长兼规划与设计专委会主任委员马向明此前所作的一项研究显示,广东的城市更新,曾经历了四个主要阶段。

    1988年以前,主要是政府计划驱动的“底线修补”散点更新,对于城市整体空间形态的优化完善作用非常有限。

    1988-2009年之间,市场参与撬动“退二进三”结构更新成为主流,政府需要借助更多社会投资,加上“三旧”改造项目启动快,不受用地指标的约束,市场主体逐步参与进来。由于房产收益率高,在这一更新阶段,大部分的土地更新项目以商品房开发为主。

    2009-2013年之间,城市更新进入了第三阶段:自下而上强政府推动的“三旧”改造重点更新。也正是在这一阶段,广东各地市完成第一轮“三旧”改造规划。随着广东省政府出台系列旧改新政,土地权属人、地产开发商、金融机构等多方主体积极参与。但是,这一阶段以拆除重建的“工改商”、“工改住”为主,住宅库存加大。

    从2014年至今为第四阶段,更注重返还公共设施,商住综合体增加;注重保留“乡愁”,倡导“绣花式微改造”“工改工”“城中村变身”“老街区活化”等趣味空间增加;注重更新单元改造及成片连片改造等新趋势出现;“三旧”改造政策不断释放利好,充分调动了市场主体积极性。

    从这四个阶段的发展可以看出,从政府“包办”走向“自下而上强政府推动”,政府推动一直占据主导地位,市场力量的参与,经历了粗放式旧改“房地产化”的过程,最终回归到合理、有序、平衡的状态。

    行业分析

    不同模式均有各自的借鉴意义

    当前,文冲的旧村改造还在进行中。根据广州此前印发的广州市2019年重点项目计划通知,今年广州城市更新和土地储备项目共计52个,其中,旧村改造项目23个。上半年,广州市一共落实了15条村旧改的企业合作招标,这些旧改项目分别分布在市内9区。下半年,随着旧村改造继续推进,由此将形成一个更大的市场蛋糕,从而吸引越来越多的市场实力主体参与其中。

    有专家指出,在旧改攻坚克难的过程中,三种模式在越来越多的案例中得到体现,对今后的旧改项目而言,均有各自的借鉴意义。

    深圳市南山区大冲城中村综合开发项目,是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。该项目采用了“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式,提升了该片区整体城市空间品质的同时,合理确定土地开发强度,高效、集约利用土地,充分发挥土地潜在效能。

    茂名市旧塘村改造项目采取集转国、联合开发的更新模式,通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体,将“三旧”改造与城中村土地整治有机结合。

    阳江市排后村改造项目则采用了“政府引导市场主导的改造模式”,有利于项目的加快建设、早出效益,实现了政府、投资者和周边群众多方共赢。

    从这些不同案例可以看出,“一村一策”起到了实际效果,这也使得旧改迈入更加科学、理性和系统化的方向。

    今年9月,广东出台《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、税费负担重、土地征拆难、规划调整难、审批门槛高、税费负担重等重点难点堵点问题,坚持问题导向和思维,提出19条针对性的改革措施,这无疑对正处在攻坚克难的广东旧改项目,将发挥更大的正向引导作用。

    南方日报记者 许蕾 实习生 卢琳绵           统筹 冯善书


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/quanguo/2019/0920/118802.html
免责声明:本新闻政府如何牵手社会资本助力旧改攻坚克难?内容全部来自互联网,完全复制粘贴。如有任何疑问请直接联系原作者本人。故本人不对以上内容负法律责任,请勿跨村、跨乡、跨县、跨市、跨省、跨国、跨地球、跨银河系抓捕。谢谢合作!

(责任编辑:admin)

顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
表情:
验证码:点击我更换图片