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买房,还得跟着城市规划走

时间:2018-03-03 07:38 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

    2月24日,《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案(以下简称“规划”)公布,并进行为期30天的公示,这份规划甫一问世便引发巨大关注。根据这份规划草案,到2035年,广州常住人口规模将控制在2000万人左右,城市轨道网络将达2000公里。

    在这份规划中,番禺广明高速以北地区被正式纳入主城区,再加上黄埔九龙镇以南、白云北二环高速路以南等地,主城区的范围被进一步扩大。与此同时,规划提出“强南沙”的概念,并提出将南沙打造为广州副中心和功能完整的滨海新城。此外,广州第二机场选址增城正果镇等内容,也令东部城区迎来新的发展契机。

    外行看热闹,内行看门道,对于广大意向购房或者正在观望的人群而言,这份规划的出台究竟意味着什么?相应地区的发展布局,对于租购住房、选址置业又有哪些利好和注意点?对此,广州地产业界给出了自己的见解与建议。

    南沙增城再腾飞?买房先看地区价值潜力

    《规划》提出要把广州打造成为“美丽宜居花城,活力全球城市”,草案干货很多,对外包括广州要做“一带一路”重要枢纽城市、粤港澳大湾区核心增长极和独具特色、文化鲜明的省会城市,对内包括要以珠江为纽带,优化提升“一江两岸三带”,以航空、航运、科技创新三大国际战略枢纽引领,强化多点支撑,优布局、美花城、显特色、全配置、强南沙等,可谓字字珠玑,对广州未来的发展关系重大。

    买房跟着规划走。在几大热点区域中,哪些最值得关注?

    在《规划》中,南沙正式被定位为“副中心”,方圆地产首席分析师邓浩志认为,南沙将成为相对“独立”的另一个中心,许多配套都将不再依赖主城区,自成一格将让南沙更宜居,其物业价值也将在价格上得到体现。另一方面,如果要实现副中心,南沙将有大量新增配套需要完善,未来建设速度定会全面加快。

    邓浩志认为,第二机场落户增城,将使增城东部整体价值将获得提升。但他也认为,这种利好未必会在近期价格上得到反映。“一是目前楼市严格调控之下,利空因素较多;二是机场及相关配套利好兑现需要较长时间;三是增城东部目前非楼市热点,在售项目不多,土地供应也不多”,但邓浩志仍表示,这一地区前景可看高一线。

    值得注意的是,知识城和花都、空港、番禺南部、从化、增城等地一并被列为承接主城区人口、功能疏解的主要区域和外围综合性服务地区。在去年年底刚刚接通地铁的知识城,未来又有哪些发展空间?

    “知识城位于增城、花都、从化三个外围城区的几何中心,节点优势突出”,邓浩志认为,规划上将科创产业布局于此,令知识城的整体价值很高,“知识城最大优势是规划起点高,而且一张白纸从头建设,具有后发优势”。

    规划利好区二手市场发展加速?番禺首次纳入主城区引关注

    合富研究院高级分析师梁燕明表示,根据规划草案,番禺、南沙、花都等区域的发展有望受规划利好带动而提速,对这些区域二手房市场的发展亦有利。此外,根据规划草案,未来将有序疏解旧城区人口,引导人口向城市外围集聚。这对中心城区和外围区域的二手楼市都有利。

    目前中心城区的楼市交投当中,二手房占据成交主力的市场特征已成型,有意在中心城区购房的人士,对二手房的关注度还是相当高的,而像花都、南沙等受规划利好区域的二手房市场也正处于发展阶段,规划的出台有可能加速这些区域的发展,在交通出行、生活配套等方面的逐步完善,也有利于吸引购房者更多关注这些区域的房源。根据规划草案,番禺部分区域首次纳入主城区,就目前番禺的二手房市场购房群体来看,地铁等交通出行网络的发展和完善,已经吸引了相当多在市中心工作的购房人士到番禺买房自住,而番禺众多大型居住社区盘的二手房源交投也相当活跃,交通出行的便利以及房源的性价比优势,是吸引买家关注番禺二手房的重要因素。

    新增人口与新增住房是否匹配?土地将步入“紧张”阶段

    《规划》表示,广州2035年常住人口规模要控制在2000万人左右,按照2016年的统计公报,广州年末常住人口1404.35万人,以此计算,距离2000万还有600万的增长空间。

    “大城市从来都是人口增速高于计划的,因此2035年人口近2500万的可能性较大”,邓浩志表示,按计划,未来17年人口平均年增速在29至59万之间,“按大城市户均人口2.5个计算,即每年增加11.6到23.6万户家庭,不过,广州过去20年商品房年新增8到10万套,这中间缺口巨大”。

    在人口增加的同时,规划也提出要有序疏解旧城区人口,引导人口向城市外围集聚,并指出要严格控制建设用地规模,实现2020年后新增建设用地逐步递减。

    对此邓浩志认为,这一点可以参考深圳,意味着广州土地将逐渐步入“紧张”阶段。对于用地紧张的影响,邓浩志总结了这样几点:“1、广州土地价值与价格都将逐步提升,附加值低的产业与人口将面临压力;2、部分需求将逐步辐射或外溢到周边区域,如佛山清远等地;3、广州将逐步过渡到以存量房为主的时代;4、旧改的比例将增加。”

    人多地少,房价会不会走高?存量房开发将占据重要地位

    易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,“广州住宅缺口巨大”的观点似是而非,最大的问题是只考虑了增量,而没有考虑存量。根据广州市住建委总工程师李敏霞在去年1月的讲话,广州目前拥有住宅房屋约800万套,总建面6.43亿平米,若按照1740万常住人口计算,人均住房面积超过35平米。首先,1740万常住人口要远高于统计公报的1400多万(也更符合广州实情),广州距离2000万未必还有600万的空间。其次,人均35平方米的居住面积已然不低,再加上市场上大量类住宅的公寓,以及未来即将批量涌现的租赁住房,广州其实并不缺房子。

    他提出,再补充一个最准的人口普查论据,在2010年六普的时候,广州全市常住人口为1270.08万人,同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的994.3万人相比,十年共增加275.78万人,年均27.58万人。由此可见,即便今天已经全面放开二孩,在生育意愿不高的今天,广州人口想要超过还处于人口红利期的上一个十年的人口增速,也是有很大难度的。

    他认为,广州在做城市总体规划的时候已经考虑得很清楚。所以在用地规模上,广州的基本方针是“严控总量,逐步减量,精准配置,提质增效”,按照目前的人口发展态势,这是完全合情合理的。试想一下,假如住房缺口巨大,广州还严控用地规模,这显然于情于理都不合适。

    当然,对于楼市来说,因为严控总量,逐步减量,广州的土地资源越来越稀缺是必然的。所以未来广州的商品房开发要在存量上多做文章,但是众所周知,广州的三旧改造不仅改造周期十分漫长,改造成本也是居高不下,所以未来广州的商品房价格走高基本上是肯定的。商品房不是任何人都买得起,这也是为何国家要在广州这样的城市试点租购并举的很重要一个原因。

    南方日报记者 许蕾 葛政涵


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/quanguo/2018/0303/112440.html
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