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新建商品住宅均价一年来环比首跌

时间:2014-04-25 08:41 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

    ■ 记者 宋玉峰

    进入2014年,关于房地产市场走势的猜测和讨论不绝于耳。作为一年中的第一个传统销售旺季,人们通常把三月、四月的楼市表现,作为研判全年市场起伏的重要依据。

    3月已过,洛阳楼市是什么表情?市场发展后劲如何?和利时地产机构新鲜出炉的《洛阳房地产3月市场监测报告》(以下简称报告),给出了答案。

    宏观

    房贷收紧  “阳春”未现

    报告中指出,今年3月以来,我国多数银行出于风险考虑取消了房贷利率优惠,首套房贷8.5折利率优惠已基本绝迹,部分城市还将房贷利率上浮了5%~20%;二套房的房贷利率也基本上浮10%~30%。房贷的收紧对房地产市场产生了重大影响。

    整体而言,3月全国住宅市场未现“阳春”旺季景象,在“两会”期间政府提出的“双向调控”分类指导思路下,政策大环境保持平稳。

    但从供需层面来看,信贷政策的进一步收紧,使购房需求释放受阻——部分开发商为回笼资金,采取“以价换量”策略,平价开盘项目居多,少数楼盘降价促销,供应全面增加;而多数购房者受目前市场不确定因素影响,继续保持观望。供需双方博弈加剧是3月未现“阳春”的主因。

    聚焦

    洛阳楼市:花迎春雨

    提到洛阳楼市3月的表现,报告中用了“花迎春雨”4个字。

    相关数据显示,3月,我市商品房供应量达48.48万平方米(见图①)。新建商品住宅销售面积为30.88万平方米,销售额14.57亿元。新建商品住宅销售均价每平方米4718元,环比下降1.93%。

    供应方面,我市3月认筹、开盘楼盘近20个。各种节点暖场活动此起彼伏,在供应全面放量的基础上,需求也水涨船高,市场整体成交量明显上升,但仍远不及去年同期销售量全面上升的势头。

    供应:

    整体放量 住宅面积同比减少

    从图②中可见,今年3月,我市商品房整体供应面积环比1月、2月总和小幅减少7.3%,但同比去年3月,整体供应面积增加32.10%,增幅较明显。

    其中,住宅供应面积同比减少35%,而非住宅供应面积同比大幅增加,这主要与当月个别楼盘车位大量面市有关。

    预售:新房源扎堆 区域竞争加剧

    报告显示,3月我市有6个项目的房源获批预售,分别为:绿都塞纳春天、隆安明珠广场、国宝花居、路劲·御城、世纪华阳和宝龙城市广场。

    批准预售总面积约37.6万平方米,涉及房源3091套。其中,住宅面积19.8万平方米,2287套;商业面积约11.6万平方米,369套;另有国宝花居的经适房435套。

    在批准预售的商品房项目中,伊滨区占比最大,约有18万平方米,主要是隆安明珠广场供应量较大。可以预见,未来伊滨区将有大量产品入市,加上天明城、明珠佳苑以及翡翠庄园等项目,这一区域将进入“明争”阶段。

    另外,洛龙区的绿都塞纳春天和宝龙城市广场也有较大的放量。值得关注的是,高新区的路劲·御城项目已开盘,同区域即将入市的还有升龙又一城、繁华城等,未来这里将成为新的竞争热点。

    开盘:频次加快 品牌楼盘抢先机

    报告中提到,3月,我市一共有14个楼盘认筹,认筹活动频繁。同期开盘项目有5个,较1月、2月有明显增加。综合来看,该月开盘活动呈现出几个显著特点:

    1.开盘项目多为品牌开发商经营的项目。在今年楼市大形势不太乐观的情况下,这些品牌地产商依然抢占先机,争先入市,可窥见其非凡的品牌营销能力。

    2.开盘预热时间短,从认筹到开盘间隔时间大多不长。

    3.开盘项目集中,个别楼盘开盘频率高,且单次推盘量少。

    销售:随供应增加水涨船高

    3月,洛阳楼市整体销售面积为34.09万平方米,相比1月、2月总和增加了15.53%,出现了较为明显的上涨(见图③)。

    虽然受全国房地产市场波动以及信贷政策继续收紧等因素的影响,但随着供应量的全面增加,销售呈现水涨船高之势。同时,部分楼盘的价格松动也对销售产生了一定的推动作用。

    价格:住宅均价上涨趋势被打破

    据报告中的数据显示(见图④),3月,我市新建商品房整体均价达到每平方米4984元,住宅均价为每平方米4718元,非住宅均价为每平方米7539元。

    其中,住宅价格环比下降了1.93%,这是从去年3月份至今出现的首次明显下降,打破了我市住宅价格一直平缓上涨的趋势。

    分析价格下滑的重要原因有:一、市场供应结构有所调整,经开区、伊滨区、高新板块供应较为集中,而该区域房源价格相对较低,在一定程度上拉低了整体均价;二、部分全国布局的开发商开发的高流量项目,为了迅速回笼资金,缓解因信贷政策造成的的资金链压力,价格有所松动;三、在竞争极为激烈的市场环境中,新开楼盘采取了平价开盘的策略以保证前期销售业绩。

    预测

    平价快跑 将成开发商主要策略

    洛阳楼市处于整体供大于求的市场环境中,加上收紧的信贷政策,未来发展形势很难乐观。

    供应方面:整体供应量持续增加已成为必然,加上市场的去库存压力,竞争呈愈演愈烈之势。

    进入4月各大版块供应全面开花。市场上大盘造势,小盘跟风,前期树形象、中期促销售,好不热闹。上半年新盘集中亮相、认筹,到了下半年很多新盘将真正进入开盘销售、贴身肉搏的阶段。

    需求方面:与供应有明显反差的是需求释放受阻,持续的刚需撑市力量越来越弱,虽然新盘的不断入市以及各种优惠活动的开展会对销售有所刺激,但随着可选择空间越来越大,客户“落定”的时间也会越来越长。

    价格方面: 随着一些项目的价格松动,加上竞争的日渐激烈,不排除整体均价持续下滑的可能性。

    但综合来看,由于上半年更多的是新盘亮相、老盘加推的供应形势,所以价格呈现维稳态势,平价快跑将是各大开发商采取的主要策略。

    (以上图表及数据均出自和利时数据报告)


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/quanguo/2014/0425/58473.html
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