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2014,房地产调控或将有所改变

时间:2014-01-03 08:16 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

    2013年,国内房地产市场经历了不平凡的一年,不仅市场快速回暖,在政策上也发生了一定的变化。这使得人们对于2014年的楼市走势与政策方向充满了期待。

    对此,专家认为,2014年,新一届政府对房地产调控思路虽然有所转变,但长效机制真正建立和铺开,短期内难以实现,需要数年时间过渡。2014年楼市调控政策中,“限购、限贷”等措施仍将持续,而“房价控制目标”有可能不再提及,“限价、限签”则有可能在2014年淡出。

    合富置业首席市场分析师龙斌认为,从政策面看,三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向,房地产市场亦不例外,政策转向,重视发挥市场作用,几乎是必须的选择,而政府,更要落到它作为社会保障的公共服务职能上。2014年是制度变革的过渡期,政策会稳,但政策预期的影响潜移默化中会产生作用。从宏观面看,2014年经济增长和货币信贷的平稳趋势应该比2013年更加容易判断。从市场面来看,2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系,都将影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本,也增加了产品定位和定价的难度;过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应;从供求关系来看,实际上一线城市和核心二线城市的供不应求格局短期内无法改变,而三四线城市供过于求、供求均衡与其价格平稳是互为因果的,市场平稳,短期内也不会发生大的变化。

    广州楼价不可能无止境上涨

    房地产专家韩世同则认为,2013年楼市调控政策延续了往年的风格,还是以行政调控手段为主,与此同时货币政策的调控暂时退出了市场。对此,广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,货币调控显然不是主动的措施,这是由于整体流动性缩减、贷款人数众多、利率放开等几种因素造成的,而今年广州市政府也采取了很多行政干预的手段,以达到控制房价的目标,但效果并不明显。

    日前广东省房地产协会发布的广东省县域房地产发展研究报告显示,近年来广东县域经济社会平稳发展,十八届三中全会为县域经济的发展将迎来改革红利。伴随我国全面建成小康社会、新型城镇化上升为国家战略,中央和省惠农政策的不断出台,以及广东农村集体土地流转的加速,县域房地产被勾勒出了广阔的发展空间。2007年以来,广东县域房地产市场发展蓬勃,呈现较快的增长势头,各项指标在全省总量中所占的比重不断提高,增长速度整体高于同期全省总体水平。2007年县域房地产投资205.19亿元, 2012年为773.54亿元,年均增速高达30.4%,同期全省年均增速为16.4%;2007年,县域房地产投资仅占全省总投资的8.2%,2013年1-8月提高到15.2%,提高了7个百分点。其中,房地产投资占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%,县域房地产对经济的拉动作用日益彰显。但是,尽管近年来县域地产发展势头强劲,但存在的问题也不容忽视。2007年以来,县域地区住宅投资占总投资比重一直维持在77%左右的较高水平,高于同期全省总体水平,说明广东县域房地产开发仍处于初级阶段,还是以满足居民居住需求为主,未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示,广东县域地产发展强劲,但背后也存在商品房建设总量偏大、待售面积增长速度较快等隐忧。此外,产品单一、综合品质不高,盲目“复制”,地方特色不明显,项目定位有待优化等问题都值得业界思考。

    “房价控制目标”有可能不再提及

    合富辉煌首席分析师黎文江认为,2013年四季度出台的“穗六条”政策,增加缴纳“个税/社保”时限至三年,影响颇大。最大影响是买家的心理预期,导致观望情绪浓厚。据监测,多个楼盘的客户来访量明显减少,部分客户对降价有所期待,“再等等”的心态明显加剧。从调查数据看,相较于中低端楼盘,高端楼盘受“连续三年社保/纳税证明”的影响明显。“穗六条”亦使约两成多的二手买家入市受阻。其中,社保/纳税不足三年的外地二手买家(以经商客户居多),约占整体二手楼市两成左右。而受“二套首付七成”政策影响的买家,占整体二手楼市不足一成。

    “限价、限签”等措施在实际施行过程中,并无助于抑制房价上升。“限价、限签”导致“双合同”,“数字游戏”等市场乱象出现,扭曲了真实价格信息。因而,“三年社保/纳税证明”的持续实施,可能成为现行“限价、限签”的替代。“房价控制目标”在2014年有可能不再提及,“限预售、限签”等政策有淡出的可能。从短期看,政府在未来2至3年内将以加快完善住房保障体系,偿还社会保障欠债为首要任务。只有当住房的社会保障超越过往、达到一定规模时,以“限购”为代表的行政干预才具备退出条件。

    一二线城市房价仍将稳固上升

    合富置业首席市场分析师龙斌认为,从政策面看,三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向,房地产市场亦不例外,政策转向,重视发挥市场作用,几乎是必须的选择,而政府,更要落到它作为社会保障的公共服务职能上。2014年是制度变革的过渡期,政策会稳,但政策预期的影响潜移默化中会产生作用。从宏观面看,2014年经济增长和货币信贷的平稳趋势应该比2013年更加容易判断。从市场面来看,2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系,都将影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本,也增加了产品定位和定价的难度;过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应;从供求关系来看,实际上一线城市和核心二线城市的供不应求格局短期内无法改变,而三四线城市供过于求、供求均衡与其价格平稳是互为因果的,市场平稳,短期内也不会发生大的变化。

    综合政策、宏观和市场三大方面来研判,我认为与2013年前高后低的走势可能不同,2014年的广州房地产市场或许会出现前低后高的走势,上半年房价走平,成交略减的机会不小。2014年的主战场仍然是一二线核心城市,但部分产业较齐全、人口集聚力强、城市发展快、且房价平稳、产品素质高的三四线城市,2014年有望异军突起。说拐点或下行,一定要慎重,在十年严格调控的时代是这样,在过渡期同样也是这样,因为这个过渡期可能要相当长的时间,长到和城市化进程、发展模式彻底转变同步。2014年不可能是泡沫挤压年,充其量是解压年,对于一二线城市来说,稳固上升仍是大趋势。

    广州楼价不可能无止境上涨

    房地产专家韩世同则认为,2013年楼市调控政策延续了往年的风格,还是以行政调控手段为主,与此同时货币政策的调控暂时退出了市场。对此,广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,货币调控显然不是主动的措施,这是由于整体流动性缩减、贷款人数众多、利率放开等几种因素造成的,而今年广州市政府也采取了很多行政干预的手段,以达到控制房价的目标,但效果并不明显。

    从近期中央高层表态及十八届三中全会决定来看,房地产市场调控思路正在发生根本性转变,楼市调控应加速去行政化,取而代之的是以长效调控机制为主轴的市场化调控手段。“但长效调控机制的建立并非一蹴而就的。”韩世同表示,“多年以来房价不断攀升,其实跟过去十年基础性制度的作用息息相关,比如说土地招拍挂,又比如说只有开发商才是唯一合法的住宅开发商,等等。这一切的症结就在于土地制度、财税制度、金融制度这三大制度,至于怎么去运作调整,从何处着手,恐怕还要等下回分解。”

    谈到2014年广州乃至全国楼市的预期,韩世同认为,广州的楼价不可能永无止境地上涨,肯定会触顶回落,如果房价继续上涨,不用调控仍会回落,目前像广州中心城区,趋向于有价无市就是这个道理。“再放眼全国,目前房地产市场的形势其实并不如人们想象得那么乐观,一二线城市趋热,但热的二线城市不多,三四线城市也已经偏冷。总体来看,相比过去几年,今年的房地产市场是偏冷了。”

    县域房地产市场将迎来改革红利

    日前广东省房地产协会发布的广东省县域房地产发展研究报告显示,近年来广东县域经济社会平稳发展,十八届三中全会为县域经济的发展将迎来改革红利。伴随我国全面建成小康社会、新型城镇化上升为国家战略,中央和省惠农政策的不断出台,以及广东农村集体土地流转的加速,县域房地产被勾勒出了广阔的发展空间。2007年以来,广东县域房地产市场发展蓬勃,呈现较快的增长势头,各项指标在全省总量中所占的比重不断提高,增长速度整体高于同期全省总体水平。2007年县域房地产投资205.19亿元, 2012年为773.54亿元,年均增速高达30.4%,同期全省年均增速为16.4%;2007年,县域房地产投资仅占全省总投资的8.2%,2013年1-8月提高到15.2%,提高了7个百分点。其中,房地产投资占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%,县域房地产对经济的拉动作用日益彰显。但是,尽管近年来县域地产发展势头强劲,但存在的问题也不容忽视。2007年以来,县域地区住宅投资占总投资比重一直维持在77%左右的较高水平,高于同期全省总体水平,说明广东县域房地产开发仍处于初级阶段,还是以满足居民居住需求为主,未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示,广东县域地产发展强劲,但背后也存在商品房建设总量偏大、待售面积增长速度较快等隐忧。此外,产品单一、综合品质不高,盲目“复制”,地方特色不明显,项目定位有待优化等问题都值得业界思考。

    而在新型城镇化的发展思路之下,县域经济面临重大发展契机,县域房地产市场也将随之成长。作为国民经济的基础性、先导性产业,房地产业的发育程度与当地经济发展水平密切相关,房地产业的发展既要适度领先于社会经济建设,更要适应和服务于产业经济发展。与全省总体水平相比,广东县域经济发展相对落后,房地产业也未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。十八届三中全会的召开,为县域房地产业的发展提供了转型升级的新思路。

    南方日报记者 李广军

    蒋劲劲 许 蕾


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/fangchanxinwen/0103519422014/51942.html
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