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2018年03月30日“祥”解楼市

时间:2018-03-30 08:25 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

    话题1

    泛城区8000元/平方米的带装修新房

    是否值得买?

    日前,有读者在公开平台留言咨询:西区和沙朗交界的一个新盘,内部价8000元/平方米带装修,是否值得购买?目前泛城区区域,一手房开价普遍在1.3万元/平方米以上。8000元/平方米带装修,这样的价格极具吸引力。

    点评:

    自住可考虑,投资需谨慎。

    8000元/平方米,100平方米大小的标准三居室单位,总售价80万元。首付24万,总贷款额56万,如果贷款周期是30年,以目前市场上浮10%的利率计算,每月需要缴纳的物管费及房贷约为3400元。这个价格对于手头并不宽裕,而又不想偏离市中心的刚需人群有很大吸引力。

    在考虑一个楼盘时,周边的项目往往是最好的参考坐标。与这个盘相距两公里左右的奥园是个不错的比照对象,现时,奥园的二手房价格普遍在11000元/平方米左右。好的方面是,生活配套更成熟、更接近市中心,而且由扎根多年的一线开发商开发,品质有保证;而不利的因素则是,部分区域已有6-7年以上的楼龄。算上交易税费总价差距约35万,如何取舍,只能由置业者自己去考量。

    如果要将这个项目作为投资物考虑,则需要思考得更多。二手房交易需要缴纳中介费用、交易税费等费用,约房屋总价的12%,这部分是需要算进交易成本的。如果是全额现款买房,则每月会减少1700—2000元的存款利息收入,此外还有280元每月的物业费持有成本。目前该区域的租金并不算高,100平方米的房子租金约在1200—1500左右。一入一出,每月持有成本在1000元左右。当然楼盘的价值可能会逐年攀升,但所得整体利润能够确保超过持有和交易成本吗?

    话题2

    三房企联合拿地

    土地市场走向如何?

    本月中,南头镇穗西村编号为W02-17-0162、W02-17-0163两宗商住地进行公开竞拍出让,至少有10多家房企参与到这次竞拍中。最终,由远洋、旭辉、卓越三家房企组成的拍卖联合体,在3月14日上下午的两次拍卖中合共以5.3亿元的价格拿下这两块地。近年来中山少见多房企联合参与土地拍卖,三房企协同出手,一举刷新南头镇的土地拍卖楼面价。

    点评:

    联合开发抱团拿地可降低风险。

    联合拍地少见,但多房企协作开发的模式,在中山市场久而有之。近年来,越来越多的地产企业正上演着“各自拿地+共同开发”的抱团合作模式,争做“楼市合伙人”。如远洋、大信、保利、碧桂园等房企目前在中山均有多个合作开发的项目。其中最为中山购房者所熟悉的,莫过于早年远洋地产与本土商业龙头房企大信置业的“联姻”。

    在房地产市场大热的2016、2017年,外来房企之间的合作开发现象也在增多。本月初正式对外开放的五桂山保利远洋领秀山商住项目,就是以“保利拿地+营销运营+远洋出资”的形式进行。虽然项目挂着远洋地产的名字,但实际运营则由保利主导。

    实际上,2017年3月调控政策出台后,虽然中山商品房以及土地市场价格未见明显回落,而且土地市场热度不减,但项目回款速度的放慢,以及银行贷款的进一步收紧,势必会影响房地产企业日常资金运作以及项目开发。如何有效降低项目的开发难度,已经成为摆在各大房企面前的一个现实问题。

    “房企联合拿地联合开发除了实现优势互补以外,还有一个关键的原因是分摊风险。”有业内人士认为,联合拿地可以把市场风险留到了开发后期。“如果拍卖前达成共识合作开发的话,先期联手合作,可降低抢地带来的土地溢价。”

    伍杰


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/dazhongdianping/0330112a02018/112970.html
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