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“公摊面积”要取消?这是误读

时间:2019-03-01 08:25 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

    上周末,住建部官网发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,在38项规范中,《住宅类项目规范(征求意见稿)》的2.4.6条明确提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

    事实上,这份文件只是一份工程建设规范的征求意见稿,并非对销售环节进行强制规定,即便文件真正施行,也不意味着交易环节会受到影响。即便如此,这则征求意见稿还是引起了热烈讨论。这背后更深层次的原因或许是“公摊面积”被人们诟病已久。

    多数城市采用建筑面积计价

    目前的建筑面积是指套内建筑面积和公摊建筑面积之和。广州市住建委官网公布的《广州市商品房买卖合同》范本,对这两项面积有着详细的规定。

    其中,套内建筑面积指的是套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。而阳台的面积计算也有细化——全封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积,未封闭阳台按其外围水平投影面积计算一半建筑面积。

    而公摊面积又称作“共有分摊面积”,指的是整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积。

    公摊面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以及套(单元)与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积等。

    在国内多数城市,房地产市场一直按照建筑面积进行计价。记者走访了广州市区几个新建商品住宅楼盘,在这些楼盘的备案公示信息中,商品房单价均以建筑面积进行计价,其中一家楼盘的工作人员向记者表示,广州所有的房地产交易,算的都是建筑面积,没有套内这一说。

    不过,购房者在楼盘备案公示、商品房买卖合同内容、不动产权证书中,均可查到套内建筑面积、阳台及套内使用面积的大小。

    “公摊”问题出在哪里?

    此前一段时间,公摊面积曾引发争议,“买100平方米只得70平方米”的案例一度成为舆论热点。

    事实上,尽管购房者在生活中会享受到公摊面积包含的场所带来的好处,但由于这些面积并不在购房者的个人住宅内,而购房者需要为此支付费用。为不属于自己的东西买单,这正是公摊面积一直饱受诟病的重要原因。

    更重要的是,各地住宅的公摊面积比例各有不同,并没有一个严格执行的规定或规范。中原地产首席分析师张大伟告诉记者,从全国来看,一、二线城市相对规范,楼盘公摊面积占总建筑面积的比值在15%到25%之间,但一些不规范的城市,公摊系数甚至有超过30%的现象。

    “对于公摊面积,很流行的一个说法是:所有的公摊面积加起来必定大于实际的公摊面积,就是俗称的‘1+1>2’”,张大伟说。

    但张大伟也指出,公摊面积并不是越小越好,如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

    部分城市采用套内计价

    目前也有一些城市采用套内面积进行房地产买卖,但需要注意的是,这些城市规定的都是“套内建筑面积”,而非“套内使用面积”。

    最典型的城市是重庆。2002年8月,《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式施行,要求商品房限售和预售以套内建筑面积作为计价依据。该条例2011年进行了重新修订,但仍要求以套内面积计价。迄今为止,重庆这一规定已经实行了将近17年。

    北京同样要求按套内建筑面积结算,根据《北京市城市房地产转让管理办法》,经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售,都应当以套内建筑面积计价,按套内建筑面积结算房价款。

    在广东,佛山顺德曾在2000年出台政策,要求凡是新批准预售和确权的商品房,均实行按套(单元)内建筑面积计算房价,每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。

    但到了2014年,顺德出台新规,缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价,此后顺德当地楼盘就开始采用“双规并行”,同时公布套内面积计算单价和建筑面积计算单价。

    张大伟认为,按照套内面积计价,影响最大的是期房销售,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率(即公摊比过高)房子的开发商,该政策的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

    去掉公摊,房价生变?

    从现有的公开信息来看,即便按照套内建筑面积进行计价,其与总建筑面积计价的价格水平也并无差别。

    例如在北京,该市住建委网站在公示楼盘信息时,除了给出每一户的房屋建筑面积、按建筑面积计算单价外,还会给出套内面积和按照套内面积计算的单价。两种计价方式得出的房屋总价基本相同。

    有业内专家观点认为,改用套内面积计价并不代表房屋总价会发生太大变化。广州克而瑞首席分析师肖文晓指出,价格始终是由供求关系决定的,计价方式变了,单价的变化最终会体现在套内面积上。由于计价的平方米数字减少,所以名义房价可能上升,但这和房价真正的涨跌并无太大关系。

    张大伟同样认为,是否按照套内计价对于购房者实际的购房成本几乎没有影响,即便不计入公摊面积,意味着开发商同样可以提高套内单价。此外,如果正式推行套内计价的规定,需要考虑之前已入市的项目如何衔接。但是随着房地产市场的发展,国内公摊计价、期房销售、二手房双边代理等房地产市场现象仍存在改变的可能性。

    南方日报记者 葛政涵


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zixun/dazhongdianping/030111H032019/117203.html
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