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泰禾地产:“高周转”背后的隐忧

时间:2014-04-19 22:02 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

4月中旬,泰禾地产再度斩获北京土地,今年以来的拿地金额已过百亿元,相比激进的2013年更为凌厉。几乎同时,该公司又提前结束了一项14亿元的信托融资。在如今楼市变幻莫测,其他开发商减少投资的背景下,泰禾地产依旧高举高杠杆、高周转的经营大旗,这是一场精明的投资还是又一轮豪赌?

高杠杆下的土地狂飙

泰禾经营活动以及投资活动都无法取得现金收入,两项相加产生超过-117亿元的现金流量。

4月10日,北京土地市场再迎来一场肉搏战,其中大兴区的两块土地成交均溢价145%以上,最后成交价达51.7亿元。事实上两块土地的竞争者众多,其中包括财力强悍、社会资源丰富的抱团央企保利首开联合体,而且早早就放出势在必得的暗示。但最后,却敌不过年销售额不及他们十分之一的泰禾地产。

从2012年开始,泰禾地产就在全国土地市场疯狂揽地,在2013年累计销售合同金额仅124.44亿元的情况下,花了超过200亿元购置土地。今年更是再进一步,截至4月16日,泰禾集团就发出了7次竞得土地公告。土地出让金共计140.47亿元,比之去年上半年的78.92亿元,几乎翻了一倍。

如此超常规扩张,泰禾集团究竟何许公司?资料显示,该公司总部位于福建,2010年泰禾借壳福建三农上市,正式步入公众视野。其董事长黄其森,早年供职于福建某国有四大银行之一,其后下海创业,上市前曾在福建、北京等地开发各类型地产项目。无论从年资或是规模而言,上市伊始的泰禾集团只能勉强属于中小型开发商,短短四年不到怎么就有能力叫板地产龙头联合体?

黄其森一直对外宣称,其开发模式属于“高杠杆、高周转”模式。所谓高杠杆在财务数据上显而易见,今年3月20日,泰禾集团公告称,截至披露日,对外担保总额为176.48亿元,占净资产的785.25%,几乎是行业首屈一指。

尽管2010年成功上市,但由于众所周知的原因,房地产企业无法在资本市场直接融资。泰禾必须大量依托于信托融资、股权质押以及金融机构贷款。据去年三季度的报告显示,该集团最大控股股东福建泰禾投资有限公司所持有的79.57%股份,99.1%都处于质押状态。

此外就是信托融资,从去年4月至今,一年内成立,仍处于续存期的泰禾集团集合信托计划有8个,实际募资规模总计在102亿元以上,其中今年成立的就有3只,共募资59.2亿元。再就是各类型金融机构贷款。

从财务角度而言,泰禾的资金链并不健康,2013年三季报可见,其一年内到期的非流动负债19亿元,而短期负债为56亿元,其他应付款24亿元。但期末货币资金余额仅为24.05亿元,即使加上56亿元的卖楼获得的预收款,还需要再筹借近20亿元,才能应付短期支付。而现金流量表也显示,泰禾经营活动以及投资活动都无法取得现金收入,两项相加产生超过-117亿元的现金流量,唯有借助筹资活动产生的现金流弥补。

高周转模式的死穴

迅速回笼资金是支持泰禾地产“十锅九盖”模式的不二法门。

正因为高杠杆的存在,泰禾必须采取高周转为其解套,迅速回笼资金是支持该公司“十锅九盖”模式的不二法门。

黄其森一直强调,泰禾在拿到一个项目后,最多7~8个月就能开盘销售,“这是每一个项目团队的铁定的考核指标。”其言道。

事实上,泰禾的高周转往往是从成功融资开始。今年3月28日,泰禾提前终止了一项名为“中融-泰禾泉州华大股权投资集合资金信托计划”就是一个很好的例子。

公开资料显示,2012年9月,泰禾集团在福建泉州拿下一个项目,但项目一直处于“慢慢开工”的状态。直至2013年4月15日,该公司连同中融信托成立了上述信托计划,发行规模为14亿元。其后项目迅速动工,12个月后项目基本完成销售,并提前终止了信托计划。

其实这项信托计划约定的总期限为27个月,留给开发商的腾挪空间还是较大的,加上泰禾在泉州的项目定位并不高,较为适合高周转模式。

但该公司在北京等地拿下的项目均为高溢价项目,这种项目适合采用高周转模式吗?2013年1月24日泰禾地产以18.5亿元配建2000平方米公租房的代价拿下北京朝阳区孙河乡北甸西村地块,剔除配建公租房后该项目的楼面地价已达到2.95万元/平方米,也创造了该区域楼价新高。

随后泰禾开启了其高周转列车,拿下项目一个月左右,泰禾集团公告称其下属子公司获得上述地块,拟向金融机构申请贷款,母公司提供连带责任担保,担保额度为15亿元,担保期限3年。获得资金支持后,项目进入快速开发阶段。2013年8月,泰禾宣布这个命名为“北京院子”的项目将很快进入市场,此时距离拿下项目仅仅过去了7个月。

然而此时,北京出台住宅限价令,该项目一直无法预售许可证。而泰禾的资金回笼计划也就迟迟无法实现,2013年12月13日,泰禾集团再度公告,为推进北京孙河地块项目建设进度,满足下一步运营融资需求,拟向金融机构申请开发贷9亿元,母公司提供连带责任担保,本息合计不超过13亿元,期限五年。截至去年年底,按行业通常标准计算,泰禾在该项目的投入已超过50亿元。

直至今年1月19日,该项目终于获得了销售许可,据北京市住房和城乡建设委员会的官网显示,此次批准预售350个地下车库和274套房源,预售均价在7.7万元/平方米左右。终于获得销售资格的泰禾宣布,北京院子推盘当天销售一空,回笼资金18亿元。

现在距离该项目开盘又过去了近3个月,销售情况如何?《中国经营报》记者4月16日查看北京住房官网时却发现与开发商公布的数据有很大出入。数据显示,该项目截至查阅当天,274套房源只有40套完成了网签登记,成交均价为6.8万元/平方米,加上已销售的车位共回笼的金额数不过8.68亿元。

对此,泰禾集团品牌部的负责人表示:“18亿元销售额肯定已经完成”,之所以出现数据上的出入,主要是因为北京为控制楼价涨幅,限制高价盘网签所致。当记者致电北京市相关部门时,对方以负责人不在为由拒绝接受采访。该项目真实销售情况如何,缺乏权威数据支持。

从泰禾集团在土地市场的一系列动作可以看出,该公司对未来楼市可谓信心爆棚。但近期楼市情况却是迷雾重重,以泰禾重点开发的北京为例,链家地产市场研究部统计,4月第一周新建住宅成交771套,环比下降46.5%;二手市场中,中原地产的研究数据显示,3月北京二手房成交套数为8943套,创2009年以来的同期最低值。部分地产商表示将会谨慎投资,控制拿地规模。

李嘉诚曾经总结其投资规律:旺市卖楼,淡市买地,然而这是在其自有资金充裕的背景下。泰禾这次的反周期投资会成功吗?


文章来源于:http://www.taofangla.cn/zhuangxiu/zhengzhouzhuangxiugongsi/58098.html
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(责任编辑:套房啦网编)

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