设为首页网站地图RSS订阅
用户名: 密码: 注册 忘记密码?
ad1(960*60)

郑州房产信息网郑州房产信息网

     均价 :    楼盘名:   
AD2
主页 > 房源 > 二手房 >

二手房买家八成“新莞人” 网签量下滑价格略上涨

时间:2015-01-22 07:59 来源:Www.taofangla.cn 作者:淘房啦

 

    楼市年度盘点之二手房

    受整体房地产环境转淡、经济放缓、房贷收紧以及新盘分流等因素的叠加综合影响,2014年,东莞二手楼市的观望氛围明显转浓,买家对价格期望较高,入市意愿减弱,整体楼市的人气和交投较淡静。据合富标准指数监测二手房网签数据显示,2014年东莞二手住宅网签3.3万套,共458.7万㎡,同比2013年减少25%;整体网签量较低位。

    2014年,东莞二手楼市以需求迫切的“新莞人”首置刚需为主,性价比较高、价格有所让步的“笋盘”和学位房最受追捧。不少买家的价格期望较高,但业主叫价大多坚挺,总体市场胶着僵持。由于部分物业租金下降以及新盘促销走货的影响,小部分业主小幅降价出货,总体二手楼价稳中略调。

    1

    整体成交减少25%年末回暖明显

    2014年,东莞楼市成交量有所下滑。从各月数据来看,据合富置业监测东莞房管局网签数据显示,7月以来,东莞二手房成交量逐月下滑,但受到“9·30房贷新政”、银行降息以及临近年底入市热点期等叠加因素影响,四季度各月已呈现出止跌回升的态势,12月更恢复至3000宗以上的水平,明显高于2014年的全年平均水平2760宗,年末二手房市场回暖明显。

    合富房地产经济研究院院长龙斌表示,从实际成交看,交投回升的幅度依然偏弱。主要是新货供应充裕,不少买家以对比一、二手物业为主;也有部分买家仍看不清后市或受制于税费高昂等因素,入市犹豫。据合富标准指数监测二手网签数据显示,2014年下半年东莞二手住宅成交16740套。从全年来看,2014年二手网签宗数为33129宗,环比2013年全年下降25%左右,与2013年相比,仍有一定的差距。各区成交方面,东城、南城、虎门2014年的全年成交量亦大致与大市降幅相当,均在22%-29%之间。年底购房者购房热情逐渐恢复,出现了成交的小高峰。

    2

    市区及大部分镇区成交均下滑

    同比2013年,市区及各镇区的交投量大多下滑了两三成。小部分镇区相对良好,交投大致保持平稳,主要是经济较发达、产业较集中的镇区,如厚街镇。此外,松山湖的二手房交投大幅增加,主要是松山湖的新盘不多,部分优质次新物业获房产证后,逐渐进入二手市场。据数据监控显示,2014年松山湖新货供应20.9万㎡,较2013年减少五成。

    龙斌表示,经济放缓和新盘分流,是影响二手楼市的主要因素。2014年1-9月东莞GDP增长7.6%,较2013年同期回落2个百分点;固定资产投资总额增速为13.6%,较2013年同期回落4.3个百分点;进出口总额增长了4.7%,较2013年同期回落1个百分点。数据表明,当前中国以及东莞的经济均呈增速减慢的疲弱态势。据合富辉煌市场研究部数据显示,2014年东莞住宅新增供应量约632.5万㎡,仅次于2013年的最高峰;签约面积约566万㎡,供求大致平衡。价格方面,2014年东莞一手住宅签约均价约9162元/平方米;而东莞中高端二手住宅的成交均价为8286元/平方米,加上较高的二手税费以及二手住宅贷款限制相对较多等因素,二手住宅的价格优势并不明显。实际调查显示,目前不少买家以对比一手和二手物业为主,由于二手物业的价格优势相对不大,部分二手买家转投一手楼市。

    此外,受“9·30房贷新政”影响,四季度东莞一手楼市大户型的供应有所增加。据合富辉煌市场研究部数据显示,四季度141平方米以上大户型新房的供应占比约两成,较此前有所增加;而四季度东莞全市住宅网签金额前10项目中,大户型(140平方米以上)楼盘占了四成左右。由于大户型新房额推售力度加大,分流部分中高端换房需求的现象增加。

    3

    去年下半年二手楼价突破“8字头”

    东莞2014年全市的二手住宅均价继续稳中有涨,2014年下半年,东莞二手住宅均价为8568元/㎡,已经突破了“8字头”,环比上半年上升约7%,同比2013年下半年上升约11%。而各区镇二手均价亦大致保持稳定,在8000元/㎡水平上下。

    从成交单价段来看,8000元/㎡以上的成交比例较以往逐步增加,下半年各项利好出台后,前期积压的刚需,尤其是部分改善逐步释放,部分优质楼盘得到有效快速的消化,如虎门紫台、景湖时代城、万科金域华府等优质物业,成交都较之前都有所增加。

    其中,一季度东莞二手楼价仍惯性微幅走高。二季度开始,随着交投持续低迷以及新盘促销让利,加上经济景气度下滑等因素影响,部分业主后市信心不足,部分物业租赁需求下降,二手楼价也应声回落。不过从各二手房中介数据获悉,由于东城、南城等市区的新货不足,部分产业集中的镇区,二手物业需求仍较大,总体价格小幅下跌后,迅速止跌企稳。

    龙斌介绍,总的来说,2014年东莞二手楼价惯性微幅走高后,有所回调,其后迅速止跌企稳;总体稳中略调。与2013年比较,东城、南城等市区大致企稳;镇区则有所分化,部分镇区的价格小幅下调,但经济发达和需求较旺盛的镇区价格仍基本持稳,如虎门镇等。东莞合富标准指数显示,2014年12月东城区、南城合富标准指数同比仍略涨0.3%。

    业内人士分析,市区二手楼价仍较坚挺,主要受市区一手新货有所不足、新盘价格仍较坚挺的影响。据东莞房管局官网数据显示,2014年东莞全市一手住宅新增供应632.5万㎡,同比大幅减少13%。其中东城、南城等市区的新增供应同比大幅减少五成左右。2014年市区住宅均价约11000元/㎡左右,同比大幅上涨一成。

    4

    买卖双方价格分歧拉大

    合富辉煌二手房研究中心的调查报告显示,上半年买家观望较浓厚,对价格期望较高,不少买家还价幅度在10%—20%,加上银行房贷收紧,买家购房意愿明显下降。下半年,受“9·30房贷新政”、降息等调控政策有所放松的影响,东莞整体购房预期有所好转。部分看楼时间较长的刚需旧客,看楼的积极性较以往有所提升,不过,不少买家以对比一、二手物业为主。下半年仍有四成左右的买家后市信心有所不足,继续“观望等降”;部分要求业主让价幅度加大,还价幅度高达15%—20%;部分买家期待银行利率有更多优惠。总的来说,这部分买家期望入市门槛进一步降低。

    同时,业主的心态则有所分化。大部分业主叫价企硬,不肯让价,心理价位明确,尤其是供需较紧张的东城区,部分地段成熟的优质刚需产品,议价空间十分有限,如怡丰都市广场、景湖春晓等。部分业主有所松动,主动让价5%左右,个别急售盘源让价10%左右。这部分主要是“卖一买一”的置换型业主、经商的业主、去外地发展的业主以及部分后市信心不足的业主。此外,业主对一次性付款的买家也有一定的让利优惠、部分物业附近的新货较多、部分物业租赁需求减少等,也是促使业主小幅降价出货的重要因素。据悉,愿意小幅让价的业主占比约三成左右。

    龙斌介绍,虽然部分业主的叫价依然企硬,部分业主的议价空间有所加大,但与买家的价格预期仍有一定差距。总的来说,买卖双方的价格分歧仍较大,僵持胶着态势有所加剧。

    5

    “新莞人”迫切性首置仍是主导

    据合富标准指数数据显示,2014年东莞二手楼市仍然以首置刚需为主力支撑,占八成左右。据悉,这部分买家大多为需求迫切的“新莞人”首置刚需,其中不少为婚房或落地生根的购房置业需求,性价比较高的“笋盘”受到这部分买家追捧,如东泰花园、光大花园、怡丰都市广场、富民花园、金丰花园、太平广场、康乐大厦等。

    改善需求的占比约为一成五,较2013年有所回升;主要受“9·30房贷新政”影响,部分换房买家的入市意愿有所增加,其中也有部分改善需求对比一、二手物业后回流二手市场。据悉这部分换房改善需求大部分为“新莞人”,以工厂主和中高端产业人群居多,也有小部分在东莞有一定业务来往的深圳客以及东莞本地买家。统计显示,这部分买家大多青睐市区地段较好,产品、交通、配套、社区环境等综合素质较优且价格适中的物业,如未来世界花园、景湖时代城、中信阳光澳园、万科金域华府、盛世豪庭、景湖蓝郡、东方华府、景湖时代城等。据调查,这部分二手盘源的价格相对较高,在8000—11000元/㎡之间;购房总价集中在200万元以下,由于相同总价下,二手物业较一手新盘具有面积更大、地段更成熟、综合素质较高以及学位等优势,吸引部分改善型中高端买家转投二手楼市。

    长线投资客的占比较低,不足一成。据悉,长线投资客大多集中东城、南城等市区,部分抱着“趁低入货”的心态入市,追捧价格不高,但地段成熟、产品素质和社区环境较好的高性价比“笋盘”。

    6

    今年二手房成交或会小幅增加

    在整体调控政策向松以及央行“9·30房贷新政”、降息等政策的利好下,龙斌预计2015年东莞二手楼市的人气和交投氛围均保持较良好。此外,东莞楼市与经济波动关系较密切,由于2014年经济放缓,2015年管理层出台一定的措施“稳经济”的可能性较高。因此,预计2015年成交量或会较2014年有所上升。

    龙斌介绍,由目前的情况看,二手交投增幅应该不大。主要受两方面因素制约:一是新货供应充裕。据合富辉煌房地产经济研究院监测,截至2014年11月底,东莞一手住宅库存面积约537万平方米,由此预计,年底新盘分流二手客源的现象将会持续。另外,业主心态平稳,让价不足,买卖双方的价格分歧仍较大。2015年东莞二手楼市仍会以迫切性首置刚需的正常释放为主,交投小幅回升一到两成左右,或大致保持平稳,价格基本走稳。

    南方日报记者 郝金鹏

 


文章来源于:http://www.taofangla.cn/fangyuan/ershoufang/0122H9162015/72916.html
免责声明:本新闻二手房买家八成“新莞人” 网签量下滑价格略上涨内容全部来自互联网,完全复制粘贴。如有任何疑问请直接联系原作者本人。故本人不对以上内容负法律责任,请勿跨村、跨乡、跨县、跨市、跨省、跨国、跨地球、跨银河系抓捕。谢谢合作!

(责任编辑:套房啦网编)

顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
表情:
验证码:点击我更换图片